Densification douce
Un mode opératoire en plusieurs étapes
ARTICLE EN ACCÈS LIBRE JUSQU'AU 15 OCTOBRE
La méthode de la «densification douce» porte en elle l’absence d’agressivité et privilégie un outil type opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) comme modèle d’intervention. L’Opah, procédure créée en 1977 pour requalifier des quartiers bâtis occupés, reste toutefois un outil résolument moderne pour engager le renouvellement d’un secteur urbain occupé. Elle repose sur un fonctionnement en trois temps: une phase de diagnostic, une étude pré-opérationnelle et une phase d’animation.
Le diagnostic
Il convient tout d’abord de collecter le matériau privé. Cette phase est réalisée en faisant appel à une ingénierie calibrée, un domaine d’excellence du géomètre-expert à toutes les étapes, qui permet de prioriser les ensembles urbains à densifier en réalisant un diagnostic des unités foncières, en analysant la mutabilité du secteur et en ciblant les enjeux de la collectivité. Il est essentiel d’associer la population à cette phase de diagnostic en utilisant une méthodologie reposant sur l’information et le conseil: par l’envoi d’un courrier adressé aux propriétaires contenant les modalités de densification illustrées, et la mise en place de vacations d’architecte pour recueillir les projets, initiatives et envies. L’information des propriétaires doit également mentionner la possibilité de créer ou de transformer des locaux à usage différent au regard de la fonction dominante du secteur: usage économique pour des zones à dominante de logement, usage de logements dans le cas inverse (au regard du règlement de la zone).
Une phase de collecte du matériau public est également nécessaire. La densification douce est en effet une occasion d’améliorer l’urbanité, les tissus peu denses souffrant généralement d’un déficit de pensée urbaine. On y observe une absence de hiérarchie des voies, des espaces publics conçus parfois par défaut, une organisation urbaine centrée autour de la voiture individuelle, un réseau viaire inadapté aux modes de déplacements alternatifs et, souvent, l’absence de calibrage du stationnement.
L’ingénierie (reposant sur les services techniques municipaux) permet de réaliser un diagnostic portant sur plusieurs points essentiels. D’abord, la capacité des réseaux (eau, assainissement, énergie, voirie) à recevoir de nouveaux logements, leurs habitants et leurs véhicules. De la même manière, il faut identifier précisément les patrimoines communs publics et privés dédiés aux placettes, au stationnement, à la circulation, aux espaces verts, à la végétation. Une attention particulière doit aussi être portée à la capacité des services publics à recevoir une population supplémentaire et à s’y adapter. L’analyse de la zone concernée doit par ailleurs tenir compte des réglementations appliquées au secteur d’étude que sont le règlement de lotissement et le cahier des charges. Pour obtenir le meilleur diagnostic possible, l’ingénierie calibrée doit détenir des compétences techniques (réseaux, stationnement, signalisation), juridiques (droit civil, droit de l’urbanisme), ainsi que des compétences en architecture et en paysage.
L’étude pré-opérationnelle et la phase opérationnelle
L’ensemble du matériau collecté peut ainsi faire émerger un besoin de mutation urbaine, qu’il faut ensuite traduire par un projet urbain global. Celui-ci reposera sur le diagnostic, qui peut révéler des besoins en matière de remembrement urbain, de mobilisation foncière, de création d’une nouvelle voie, de végétalisation de l’espace public, d’organisation du stationnement, de nouvelles solutions de collecte des déchets, nécessiter l’intervention d’un opérateur-constructeur, etc. En tout état de cause, les interventions sur le domaine public relèvent des actions d’accompagnement d’une opération type Opah.
Puis, en phase opérationnelle, l’ingénierie assiste les propriétaires dans la réalisation des projets individuels en matière d’autorisation d’urbanisme et de demande de financement, et met en œuvre les interventions sur le domaine public.
