Immobilier
Prix et transactions à la baisse, selon les notaires

Tout le monde s’en aperçoit, mais les notaires le mesurent avec précision: en septembre 2023, le nombre de transactions immobilières affichait une chute de 18%, avec 928.000 transactions enregistrées sur douze mois, contre 1,13 million en 2022 sur la même période. Sur la base de cette tendance, les Notaires de France envisagent un millésime 2023 qui devrait s’achever sur un volume de 850.000 à 900.000 transactions. Un événement: il faut en effet remonter à l’année 2017 pour trouver trace d’un chiffre comparable. Les prix, eux, suivent cette tendance baissière en amorçant un recul sur l’ensemble du territoire, et de façon plus marquée sur l’Ile-de-France. Cette fois, il faut remonter jusqu’à 2015 pour trouver un mouvement comparable, les prix n’ayant cessé de grimper au cours de ces huit dernières années.
Pour prendre la mesure de cette évolution, les Notaires de France isolent quatre chiffres révélateurs. D’abord, la baisse sur un an de l’indice de prix des appartements anciens, qui s’établit à -2% en France métropolitaine et atteint -5,3% en Ile-de-France. Ensuite, la baisse, toujours sur un an, de l’indice de prix des maisons anciennes en France métropolitaine, qui atteint -1,6%, avec un pic à -5,4% en Ile-de-France. Autre repère marquant: la surface finançable d’un appartement ancien en France métropolitaine, avec des mensualités de 800 euros par mois pendant vingt ans et sans apport, qui est de 36m2, soit une perte nette de 4m2 sur un an. Enfin, la surface finançable d’une maison ancienne sur l’ensemble de la France, pour des mensualités de 1300 euros par mois sur une période de vingt ans sans apport, chute de 14m2 sur un an pour s’établir à 97m2.

Paramètres défavorables
Pour Edouard Grimond, porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat, en charge de l’immobilier et du logement, ces ajustements ne sont pas surprenants. Ce qu’il a explicité lors de la présentation de ces chiffres: «L’année 2023 aura été marquée par la conjonction de plusieurs paramètres défavorables au marché avec la fin de l’euphorie et de la période anormale. Au regard du contexte inflationniste qui a mécaniquement dégradé le pouvoir d’achat des Français et de la hausse des taux qui impacte le marché immobilier, nous enregistrons une dégradation rapide du volume des transactions dans l’ancien».
Pour 2024, les Notaires de France ne voient pas d’amélioration à l’horizon. Le mois de janvier devrait afficher une baisse des prix en province de l’ordre de 1,1%. En Ile-de-France, elle devrait se poursuivre pour s’établir à -6,8% sur un an. Même constat pour les maisons anciennes, avec un recul des prix de 1% en province et de 5,4% en Ile-de-France. Sur un an, les baisses devraient encore s’accentuer fin janvier avec -3,3% pour la province et -7,3% pour l’Ile-de-France.

CHIFFRE CLÉ

80%
Près de huit Français sur dix déclarent désormais accorder «une importance forte» et plus d’un tiers «une importance très forte» à la performance énergétique pour leur futur logement.

Pouvoir d’achat en berne
Ces chiffres doivent toutefois être relativisés au regard de la période d’euphorie qu’a connu l’immobilier depuis dix ans. Pour les appartements anciens, aucune baisse des prix n’a été enregistrée entre 2013 et 2023 dans les principales communes de France. Dans le haut du tableau, les villes de Strasbourg, Rennes, Nantes, Lyon et Bordeaux ont toutes enregistré une hausse supérieure à 40% sur la période, grimpant même jusqu’à 59% pour la métropole bretonne! Le constat est similaire pour les maisons anciennes situées dans les agglomérations des principales communes de France, avec des hausses sur dix ans s’étageant de 14% à Orléans, 27% au Havre, 37% à Nice et 50% à Bordeaux, où l’effet TGV a joué à plein. 
Autre enseignement du bilan immobilier dressé par les Notaires de France, le pouvoir d’achat immobilier moyen des Français a largement diminué ces dernières décennies. En 2023, il affichait une baisse de 24m2 par rapport à 1999, passant de 99m2 à 58m2. La période la moins favorable pour les acheteurs s’étale de 1999 à 2008, avec une chute de 40m2. Entre 2008 et 2017, les acheteurs ont regagné 30m2, avant de connaître une période de relative stabilité. Mais, de 2021 à 2023, le pouvoir d’achat immobilier a de nouveau chuté, passant de 84m2 à 75m2. Malgré cette baisse, «en dépit des fortes turbulences rencontrées sur l’ensemble du marché immobilier et malgré un parcours d’accès au financement jugé difficile notamment par les locataires, les Français conservent leur très forte appétence pour la propriété de leur logement», observent toutefois les rédacteurs du bilan.

Nombreux abandons
Une tendance que dévoile plus en détails la troisième enquête consacrée par les Notaires de France au parcours immobilier des Français. L’immobilier demeure ainsi perçu par une large majorité de Français (neuf répondants sur dix) comme «quelque chose sur lequel il faut se pencher dès que possible et qui constitue toujours un bon investissement» (1). Mais les difficultés d’accession à la propriété engendrées notamment par la hausse des taux d’intérêts sont réelles et ressenties de manière très forte: les Français estiment de plus en plus difficile de trouver un bien immobilier correspondant à leurs critères (41% de l’ensemble contre 32% en 2021) et encore plus de trouver un financement pour acquérir un bien immobilier (50% contre 24% en 2021).
Illustration de ces difficultés: durant les deux dernières années, un Français sur cinq déclare «avoir dû renoncer ou abandonner un projet immobilier». Le phénomène, dévoile l’étude, touche davantage les plus jeunes. Pour plus de 70% d’entre eux, cet abandon est lié à des raisons financières, comme la hausse des prix des logements, celle des taux d’intérêt et les impacts de l’inflation sur le pouvoir d’achat.
Si la situation se tend sur le terrain économique, les Français n’en restent pas moins soucieux des questions énergétiques. L’accès à un logement affichant une meilleure performance énergétique se classe ainsi en deuxième position des motivations conduisant à changer de logement, à égalité avec la volonté d’avoir un logement plus grand. Près de huit Français sur dix déclarent désormais accorder «une importance forte» et plus d’un tiers «une importance très forte» à la performance énergétique pour leur futur logement. Un enseignement que ne manqueront pas de méditer les professionnels du logement et de la construction, la rénovation énergétique étant aujourd’hui l’un des relais de croissance majeurs d’un secteur confronté à une crise d’ampleur.  

(1) Sondage réalisé en ligne du 13 au 24 octobre 2023 sur un échantillon de 1.703 personnes représentatif des Français âgés de 18 ans et plus, après stratification régionale, méthode des quotas et redressement appliqués aux variables suivantes: sexe, âge, catégorie socioprofessionnelle et région d’habitation.