« Nous pouvons bâtir une meilleure justice foncière »

Avec le zéro artificialisation nette (ZAN) la question de la sobriété foncière est devenue plus visible dans les débats. Pourquoi avez-vous souhaité développer une autre approche dans votre rapport?
Jean Guiony: J’ai voulu quitter le terrain du ZAN et des différents scénarios chiffrés en nombre de mètres carrés. J’avais la volonté de provoquer des réflexions programmatiques, qui font partie de l’ADN de la fondation Jean-Jaurès, mais aussi de rappeler que le foncier est un enjeu politique technique, juridique, urbanistique et écologique, mais aussi social. Les maires doivent, par exemple, expliquer à des ménages que le foncier qu’ils voulaient vendre pour leur retraite ne vaut plus rien, car il n’est plus constructible. Le ZAN n’est pas financé, c’est donc un problème social. Nous observons sans nous questionner l’accaparement des terres agricoles et la concentration de la propriété au niveau urbain. Le partage de la propriété foncière, dans les espaces urbains comme ruraux, est certes un sujet ancestral, mais qui est très largement neutralisé. L’objectif de cette enquête est de susciter un débat politique sur ces sujets.

Vous démontrez que la structure de la propriété influence directement les usages des sols. En quoi est-ce problématique?
J.G.: La protection des terres agricoles, les pratiques agronomiques, la qualité des nappes phréatiques, mais aussi la multifonctionnalité des sols ont des conséquences directes sur la qualité des terres. Par exemple, une parcelle agricole morcelée, de petite taille et travaillée de manière raisonnée est moins dommageable pour les sols. Or, ce secteur se financiarise avec une concentration croissante des exploitations. En milieu urbain, la multipropriété et l’éloignement des propriétaires peuvent compliquer le recyclage des centres-villes, augmenter les coûts de restructuration et favoriser la dégradation des immeubles. Je voulais interroger l’accaparement foncier dans ces deux milieux, qui entraîne des inégalités mais qui est globalement accepté. Pendant cinquante ans, la politique de l’offre en matière de foncier a fonctionné, créant de l’emploi et de la croissance. Mais aujourd’hui, continuer à artificialiser n’empêche ni de perdre des habitants ni d’impacter l’activité économique.

JEAN GUIONY
«Il ne peut y avoir d’urbanisme sans maîtrise foncière publique.»

Vous souhaitez donc mieux réguler la propriété foncière. Quelles sont les mesures que vous proposez?
J.G.: J’accompagne des villes dans leurs projets urbains et, en aucun cas, il ne peut y avoir d’urbanisme sans maîtrise foncière publique. Cela nécessite de réguler la multipropriété, ce qui pourrait remettre en circulation des biens et réduire le coût du foncier, en périphérie des villes mais aussi en milieu rural. La financiarisation des exploitations agricoles doit elle aussi être régulée. Plus largement, je milite pour une redistribution de la propriété foncière. Il faut aussi arrêter de fiscaliser les espaces naturels, agricoles et forestiers et donc diminuer la taxe sur le foncier non bâti.

Comment mettre en place ces actions?
J.G.: À chaque opération de construction ou d’aménagement, on pourrait envisager un bonus-malus en fonction du dommage écologique futur, en matière d’artificialisation, qui serait à la charge des collectivités. Un bonus pourrait aussi être versé pour les projets recyclant l’existant. Une autre piste consiste à développer les «communs fonciers», qui ne relèvent ni exclusivement de la propriété publique ni de la propriété privée. Les collectivités pourraient favoriser ces tiers-lieux, jardins familiaux, espaces de production alimentaire, espaces naturels gérés collectivement par différents moyens: dons de terrains, conventions de très longue durée, baux emphytéotiques de 99 ans, garanties juridiques permettant de sortir de la propriété exclusivement publique ou privée.

Le rapport appelle à une nouvelle réforme agraire visant à favoriser l’installation de jeunes agriculteurs aux pratiques vertueuses. © DiedovStock / Adobe Stock

Quel rôle doit jouer ce rapport dans le débat public?
J.G.: Je mets toute ma détermination à porter ces sujets. Ce travail est un outil de médiation et de mise en débat, face à une conflictualité croissante autour de l’artificialisation et de l’accès au foncier. Je souhaite affirmer que nous avons les moyens d’engager des mesures de régulation, de redistribution patrimoniale et de fiscalité. Cela pourrait désamorcer les tensions tout en répondant aux impératifs climatiques, mais aussi en améliorant la justice sociale sur l’accès au foncier. Au Parlement, des voix, dans les parties de gauche comme de droite, sont très conscientes de ces enjeux et essayent de les porter concrètement.

5 propositions pour réguler les politiques foncières

Diagnostic des sols • Une obligation de diagnostic de qualité des sols au moment des ventes de parcelles, une condition préalable à toute politique de préservation et de gestion durable.
Réforme agraire • Le lancement d’une nouvelle réforme agraire favorable à l’installation des jeunes agriculteurs, aux méthodes culturales respectueuses des sols, de l’eau et de la biodiversité.
Restauration des communs fonciers • Dans chaque intercommunalité, le rapport préconise l’obligation d’un objectif minimal de création de surface commune (agricole, naturelle, forestière, urbaine) confié à des acteurs tiers d’intérêt général. Une fiscalité foncière et des plus-values immobilières seraient mobilisées pour financer ce domaine commun.
«Antitrust» foncier • Des mesures, par voie réglementaire ou fiscale, pour un encadrement strict de la multipropriété résidentielle au-delà de 3 ou 4 logements, la réquisition des logements vacants au-delà du second logement, mais aussi des limites à la financiarisation des fermes et des parcs résidentiels institutionnels.
Maîtrise foncière publique stratégique • La reconquête par les collectivités de la propriété des zones d’activité économique, industrielles et commerciales, avec une fiscalité foncière progressive, une taxe sur l’artificialisation et l’exonération de taxe foncière sur les terres naturelles préservées.